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治理空置房應納入房產調控范疇

時間:2017-06-12 08:42來源:中國規劃網 作者:周俊生
   “治理空置房問題,應該通過征收空置稅,讓業主感受到囤積房屋等待升值在經濟上很不合算,從而將空置房屋拋售出來。”
    從去年第四季度開始的進一步加大房地產市場調控力度,經過半年多的運作,已經開始在各地的房地產市場上見到效果。最新數據表明,無論是新建商品住宅的價格還是二手房交易價格,多個城市已經有所下降,民間房屋租賃市場的價格也已出現松動。因此,就房地產市場目前的狀況來說,已經不像前幾個月那樣緊張了。
    但是,這一輪調控力度的加大,在很大程度上仍然是運用了限購、限貸以及提高房貸利率等行政化色彩很濃厚的手段,這種行政化措施是不是將成為未來房地產市場的常態,官方目前還沒有明確的說法。但是一個不可忽視的因素是,由于我國很多城市長期以來將房地產市場的發展與地方經濟的發展,特別是政府財政捆綁在一起,假如從目前開始的樓市降溫成為一種長期趨勢房價持續下跌,調控政策很有可能轉向。也就是說,當這些看上去很嚴厲的調控政策取消,甚至出臺相反方向政策的時候,房價很容易出現再一次激升。中國房地產市場雖然建立時間不長,但這種“翻鏊子”已經有過多次,它留給市場的教訓是深刻的。

    去年召開的中央經濟工作會議提出,房子是用來住的,而不是用來炒的。這個明白如話的定義準確地揭示出了我國房地產市場的真正病灶,就是大量的住房被用來作為投資炒作的標的物,使其未能很好地發揮出居住功能。現在,我們注意到了這種投機炒作所造成的嚴重后果,它雖然滿足了地方政府通過房地產市場搞活地方經濟、增加財政收入的需求,但拉抬了房價,導致大量低收入群體住不起房、租不起房。然而,這只是問題的一個方面,還有一個方面卻沒有引起足夠的重視,這就是造成了很多城市出現了大量的空置房。
    空置房指的是已經賣出去但沒有人穩定居住的房屋。這在各國的房地產市場上都有存在,但如果空置房存量過高,就造成了資源的浪費,特別是房屋所依賴的土地,是一種公共資源,空置房過多就表明土地資源沒有合理利用。目前,發達國家的空置房大多在10%以內,基本保持在合理水平,但由于我國的房地產市場投資炒作風過盛,很多業主購房后沒有用于居住,而是等待升值后轉手甩賣賺取差價,這造成了空置率遠遠高于各國平均水平。2013年的一項調查表明,全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%,2015年的另一項調查也表明,中國主要城市的住房空置率在22%至26%之間。
    空置房率長期居高不下,對于房地產市場的和諧發展是不利的,特別是一旦出現市場轉向,空置房業主將囤積的房產集中拋售,很容易造成整個樓市大盤暴跌,引發一系列的連鎖問題。我國在房地產調控中一直要求增加土地供應,但如果土地增加后造出的房屋卻又被空置,這就表明單純地增加土地供應失之簡單化,事實上好多大城市的土地資源已經并不豐富。因此,在房地產調控中應該將治理空置房納入政策框架,利用市場機制將空置的房屋倒逼出來,引導業主出售多余的房產。這樣做,一方面可以增加市場的可供房源,減緩住房供應緊張的壓力,減少土地供應的需求,而最為重要的是,可以改變彌漫于樓市的投機炒作風氣,促使市場供求走向平穩,實現房子是用來住的這一目標。
    治理空置房問題,應該用市場化手段,通過經濟杠桿來讓空置房走向市場。一些人之所以囤積大量空置房,關鍵在于業主期望收獲未來的升值,因此要通過市場化手段來打消他們的這種期望,一個可取的辦法是結合已經完成的不動產登記,對空置房屋征收空置稅,而且稅率可隨空置數量的增加而逐級提高。通過征收空置稅,讓業主感受到囤積房屋等待升值在經濟上很不合算,從而將多余的、空置的房屋拋售出來。就這一點來說,目前的調控思路要從堵改變為疏,目前一些地方在限購、限貸之外實行的限售政策應該取消,因為這只是促使市場交易冷清,而無助于實現住房是用來住的這個目標。(作者系資深媒體人、財經評論員)
  (責任編輯:白雪松)

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